VALORISER UN BIEN IMMOBILIER : L’EMPLACEMENT, L’EXISTANT, LES TRAVAUX, LE REVENU LOCATIF POTENTIEL
Avant de passer à l’acte d’achat, vous devez être certain de la valeur vraie du bien immobilier que vous avez visité. En observant de façon précise les autres biens du marché, en parlant des prix payés dans votre entourage, vous vous ferez une première idée que je vous propose d’affiner avec les critères suivants :
- la localisation d’un bien immobilier
Un bien a tout d’abord sa valeur dans sa localisation : on peut améliorer un bien par des travaux, par contre on ne peut pas le mettre sur le toit de sa voiture pour l’installer à l’endroit de ses rêves. Donc, choisissez d’abord l’emplacement du bien immobilier convoité. Une amie qui travaille dans une banque au service des accords de crédits immobiliers m’avait un jour dit : « pour un bien immobilier, il y a trois critères de valorisation : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement ». Je n’irais pas jusque là, mais gardons une oreille ouverte à ses conseils.
- existant et travaux
En effet, la valeur d’un bien est aussi dans la qualité de sa construction, son terrain et aussi les aménagements existants. En effet, si votre maison nécessite de suite des travaux, cela vient en moins de sa valeur. Et mon amie banquière vous dirait à ce sujet « d’une façon générale, seuls 20% des travaux peuvent être revendus ». Donc autant penser de suite aux travaux d’amélioration et de remise à niveau, les estimer au plus juste pour connaître le prix réel que vous pouvez mettre dans le bien immobilier convoité.
J’aurais un conseil à vous donner à ce sujet : ne faites pas des travaux non valorisables (justement les 80% de travaux que mon amie banquière estime valoir zéro). En effet, nous avons visité grand nombre de maisons dans lesquelles les anciens propriétaires avaient fait des travaux hors de prix, pour un rendu certes beau (selon le goûts de chacun), mais sans possibilité de les revendre. Ainsi, ces vendeurs repartent la mort dans l’âme en encaissant un chèque de vente qui ne couvre qu’à peine plus que leur achat initial. Donc s’il y a des travaux, baissez les prix en conséquence, et ne réalisez que des travaux valorisables à la revente.
En effet, si le bien que vous achetez n’est pas la maison dans laquelle vous êtes certains de finir votre vie (il faut y passer un certain temps pour en être certain), alors allez y doucement. Toute maison se vend en moyenne tous les sept ans. Donc, si cela n’est pas la maison de famille de vos rêves, celle que vous garderez pour accueillir vos enfants et petits enfants, celle que vous léguerez à vos enfants en sachant qu’ils feront tout pour la conserver à leur tour : bref, si cela n’est pas LA maison de famille définitive, ne faites que des travaux d’entretien, de mise à niveau, de mise au norme et d’économie d’énergie, les travaux qu’attendront les futurs acquéreurs de votre demeure.
- le revenu locatif potentiel
Gardez aussi toujours à l’esprit que le montant global de votre investissement doit être en rapport avec le revenu locatif potentiel, comme je l’ai expliqué dans mon billet sur les revenus financiers locatifs.
NB : je vous annonce la création du blog être-rentier.fr dans lequel vous trouverez dorénavant tous les articles de Terre nouvelle concernant les finances, l’immobilier, la carrière, la gestion.
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