Coût d’un déménagement

Publié le 25 février 2010 par Sandrine

COUT D’UN DEMENAGEMENT
Déménager n’est pas neutre dans une vie. Outre le choix ardu de notre nouveau lieu de vie, de nombreux éléments viennent alourdir cet événement : cartons, transport, changement d’adresse, changement de médecin, de lieu de courses, de club de sport, d’école et nouveaux amis. Mais combien coûte un déménagement ?…
Différents éléments financiers interviennent dans le chiffrage d’un déménagement, analysons les ensemble. Lire la suite →

La maison idéale

Publié le 24 février 2010 par Sandrine

LA MAISON IDEALE
Comment définir sa maison idéale : les critères à prendre en compte et ce qu’il ne faut pas oublier pour faire le bon choix avec parfois des surprises qui vous désarçonneront.

définir son mode de vie

Pour bien choisir sa maison ou son appartement, il convient d’être conscient de ce que l’on aime, de ce que l’on recherche dans la vie : inutile de croire qu’un célibataire endurci en déplacement permanent à l’étranger appréciera les mêmes logements qu’une famille avec trois enfants. Bref, sachons ce que nous aimons et faisons les choix en conséquence.

Une maison idéale

Il convient donc de définir au préalable son mode de vie : travail (à la maison, près de la maison, toujours en déplacement, en retraite,…), famille (où se situe votre famille dans vos priorités, comment se constitue votre famille,…), lieu de vie privilégié (centre ville, banlieue, campagne, montagne, mer), jardin et potager, animaux.
Cela semble évident, mais beaucoup de couples se retrouvent perdus avec deux enfants dans une vieille ferme à rénover loin des commodités, quasiment en apnée toute la semaine avec les horaires de boulot : les nounous qui trouvent que la maison est trop loin ou que les parents rentrent trop tard du travail car ils ont de la route, trop de route, les enfants qui grognent parce qu’ils ne voient plus leurs parents, la maîtresse qui pense que les devoirs ne sont pas faits de façon assez sérieuse. Bref, tout va mal. Alors, ces couples prennent souvent deux voix possibles : le divorce, terrible solution, ou le déménagement dans une petite villa ou un sympathique appartement, près des commerces, crèches, écoles et nounous, sans travaux autres que les tringles à rideaux à poser.
Vous l’aurez compris, le mode de vie influe de façon primordiale sur le choix de la maison. Même si un coup de cœur vous guiderait vers un bien atypique et fabuleux à vos yeux, soyez bien certain qu’il conviendra à votre quotidien et celui de vos proches. Si vous travaillez à la maison et que vos clients ne sont pas concentrés dans un lieu très précis, alors optez pour le cadre de vie qui fera grandir vos enfants dans le bonheur. Si vous optez pour une carrière reluisante et des sorties merveilleuses à l’opéra alliées à des repas entre amis dans de grands restaurants, choisissez un bel appartement sans voiture et louer le monospace dont vous aurez besoin pour vos rares escapades en pleine nature.
Notez que le mode de vie change au cours des années : célibataire, jeunes mariés, couple avec enfants, retraités, personnes âgées dépendantes. Nous évoluons et notre maison avec nous. C’est pourquoi grand nombre d’entre nous déménagent régulièrement.

la maison de famille

Il existe un cas spécifique : le cas de la maison que l’on veut pour la vie entière, dans laquelle on souhaite passer nos vieux jours, dans laquelle on veut voir jouer nos enfants et nos petits enfants, avec des chambres, des jeux, une belle cuisine pour concocter de merveilleux petits plats à ceux qu’on aime, avec un grand salon pour discuter au coin du feu. Bref, c’est la maison de famille rêvée, celle que vos enfants voudront conserver, celle dans laquelle vous aurez fait des travaux onéreux (plus que dans une maison standard à revendre un jour ou l’autre). Cette maison de famille ne se choisit pas par hasard. Son lieu d’implantation est encore plus important que pour une simple maison à vivre dans laquelle un foyer demeure en moyenne huit années (les maisons et appartement se vendent en effet en moyenne tous les huit ans). Ces belles résidences changent bien moins souvent de main : elles demeurent dans les familles comme des bijoux précieux. Elles sont aimées, choyées, mais coûtent aussi très cher. Valider bien votre capacité financière avant de vous lancez dans cette aventure, soyez certains de l’implantation, laissez vous gagner par le fameux coup de cœur et soignez tout particulièrement les travaux et aménagements car ils demeureront longtemps auprès de vous.

c’est la maison qui nous choisit et non l’inverse

Vous l’aurez deviné, grand nombre des personnes qui nous entourent mon mari et moi travaillent dans l’immobilier. Un pépé de notre entourage, marchand de biens ayant bien tenu sa barque, répétait à la façon d’un light motive que « à chaque bien il correspond UN acheteur ». Nous avons effectivement vérifié à de nombreuses reprises ce théorème : attention pour le vendeur de ne pas laisser passer l’acquéreur du bien mis en vente, et pour l’acheteur en question : c’est une sorte de magie qui s’opère.
En effet, nous ne choisissons pas notre maison (ou notre appartement), mas c’est elle qui nous choisit, c’est elle qui agit en nous charmant. La maison est actrice, nous sommes spectateurs. Nous nous contentons de nous laisser plus ou moins séduire, selon notre humeur, le temps qu’il fait, nos soucis du moment (ne pas visiter un bien immobilier un jour où tout va mal).
Lorsque vous visiterez le bien qui vous convient, la maison qui vous a choisi, vous le saurez. Alors, vous voudrez ce bien et vous l’obtiendrez, pour faire un bout de chemin de vie ensemble.

Style de vie, appartement pour un temps ou maison pour toujours, nous devons faire des choix pour nous construire autant que se construira notre logement. Laissons nous guider aussi par notre coeur, car c’est à lui que parlera la maison de notre vie pour lui dire : « entre, tu es chez toi!… »

Immobilier : fixer le prix de vente d’un bien immobilier

Publié le 20 février 2010 par Sandrine

IMMOBILIER : FIXER LE PRIX DE VENTE D’UN BIEN IMMOBILIER
Vendre un bien immobilier dans de bonnes conditions nécessite de le vendre au bon prix dans un délai court. Il est donc nécessaire au moment de la mise en vente de se poser la question du prix. D’une façon générale, nous avons tendance à surévaluer nos biens immobiliers : comment ne pas tomber dans ce piège qui bloque les transactions?…
Dans l’hypothèse initiale d’un marché fluide, plusieurs critères doivent être pris en considération pour mettre en vente un bien immobilier dans de bonnes conditions et fixer au plus juste son prix :

critères standards

Bien évidemment, surface, nombre de chambres, aménagements existants, décoration au goût du jour, isolation, mode de chauffage (voir l’article concernant la valorisation des biens immobiliers) doivent être prix en considération. Mais ces éléments ne sont en aucun cas des chiffres faciles à additionner pour trouver une valeur vraie à afficher dans une annonce de vente de bien immobilier.

coût de revient

En toute rigueur, si le prix d’achat initial était raisonnable, que les travaux étaient bien gérés financièrement (c’est à dire sans superflus ni surcoût injustifié dû à des aménagements luxueux non valorisables) et que le marché immobilier n’était pas à la baisse entre le moment d’achat et le moment de revente, alors le coût de revient de votre bien est proche du prix de mise en vente. A cela, il convient de retirer le prix des travaux d’entretien et de remise aux normes (non vendables), les frais de notaire et d’agence immobilière éventuels. Attention : la super cuisine à 40.000 euros, la salle de bain de folie avec douche à jets, pâte de verre et robinetterie plaquée or ne sont pas des équipements réellement revendables (même s’ils donnent de la valeur au bien immobilier, les goûts de chacun peuvent varier), donc ils ne peuvent être insérés que pour une petite fraction du coût de revient dans le prix de vente : je vous ai déjà parlé de mon amie banquière qui explique que « seuls 20% des travaux sont valorisables », gardons son conseil en tête.

emplacement

Outre le prix standard au mètre carré de votre secteur, il est important de noter la valeur moyenne des biens de même qualité et de même surface vendus autour de vous. Ils seront avant tout significatif d’une chose : le prix maximum que les clients cibles sont prêts et aptes à mettre dans leur achat immobilier. Les agents immobiliers, à condition que vous puissiez faire confiance à vos interlocuteurs, vous informeront des attentes et des capacités financières de vos cibles : un bien situé plutôt près du centre et des écoles pour 250.000 euros, ou alors une maison avec une grande surface de terrain et une piscine pour 400.000 euros, ou alors un appartement avec cachet, rénové et avec ascenseur pour 200.000 euros, bref, vous serez au fait des éléments clés des ventes réussies. De même, les agents immobiliers fiables vous renseigneront sur le budget maximum des foyers du secteur : inutile de vouloir vendre un bien 500.000 euros dans un secteur où la vente moyenne se situe aux alentours des 220.000 euros. Par contre, dans le cas où vous auriez un bien atypique que vous voudriez valoriser au-dessus du marché, sachez que la vente sera longue et douloureuse (beaucoup de visites pour un bien de charme mais très peu d’acquéreurs si vous êtes bien au-dessus des prix moyens du marché, la vente peut prendre des années, mais alors les acquéreurs potentiels s’attendront à un effort important au niveau du prix de votre part).

risques d’une mise en vente qui s’éternise

Un bien qui reste trop longtemps sur le marché peut soit inquiéter (« ce bien immobilier a-t-il un problème caché? », « on n’arrivera pas à le revendre alors!… »), soit donner envie de faire fondre le prix comme neige au soleil(« s’ils n’ont pas encore vendu, c’est que cela n’est pas du tout au prix ») et sans baisse importante de la part du vendeur, la vente sera bloquée. D’une façon générale, une vente qui s’éternise dévalorise le bien immobilier en question. Si vous vous acharnez sur un prix trop élevé, vous pouvez aussi laisser passer le client à 300.000 euros est ne pas trouver par la suite de client à plus de 250.000 euros : la douche peut alors être très froide!…

Sachez qu’un bien immobilier mis au bon prix se vend très vite (moins d’une semaine) car le bon budget allié au produit adéquat trouve forcément acquéreur dans un marché qui n’est pas à l’arrêt : fixer le bon prix et effectuer une vente rapide permet de tourner la page, d’entrer dans de nouveaux murs avec une charge financière moindre et de vivre serein avec en tête la sensation qu’une bonne chose est faite.

NB : je vous annonce la création du blog être-rentier.fr dans lequel vous trouverez dorénavant tous les articles de Terre nouvelle concernant les finances, l’immobilier, la carrière, la gestion.

Combien d’offres pour aboutir à un achat immobilier : notre expérience

Publié le 8 février 2010 par Sandrine

COMBIEN D’OFFRES POUR ABOUTIR A UN ACHAT IMMOBILIER : NOTRE EXPERIENCE

Vous l’avez constaté sur notre tableau d’offres dans le billet précédent sur la marge de négociation : il nous a fallu faire onze offres infructueuses, et la douzième était la bonne.

Mais ne croyez pas que cela se fasse de gaîté de cœur : à chaque offre, vous vous imaginez dans les murs, vous attendez impatiemment la réponse et les non successifs peuvent avoir raison de votre patience : c’est aussi pourquoi les prix ne baissent pas tant que ça, les acheteurs sont sur les nerfs et cèdent aux prix élevés…
En clair, gardez patience et vous trouverez chaussure à votre pied.
Notez au passage que nous considérons sincèrement que le bien que nous avons acheté est le meilleur de tous (il faut aussi savoir positiver les mouvements de la vie).

En conclusion, je dirais que le marché de l’immobilier français est un marché sain : il n’y a pas disproportion entre demandeurs et offreurs de biens, les biens sont globalement de bonne qualité, même si certains sont carrément vieillots mais peuvent être remis au goût du jour. Les vendeurs ne sont pas ‘pendus’ comme veulent nous faire croire certains journalistes mais néanmoins les bonnes affaires existent, ont toujours existé et existeront toujours.
Valeur vraie, critères de choix affinés, concessions aussi, mais surtout persévérance, vous parviendrez finalement à atteindre votre but et serez bientôt dans la demeure de vos rêves…

Marge de négociation immobilière vis à vis des vendeurs : notre expérience

Publié le 4 février 2010 par Sandrine

MARGE DE NEGOCIATION IMMOBILIERE VIS A VIS DES VENDEURS : NOTRE EXPERIENCE

Nous entendons tout et son contraire. Mais où est la vérité sur la baisse de prix à demander à un vendeur de bien immobilier ?… vous l’avez compris dans les paragraphes précédents : tout dépend de la localisation de la maison, de son état et du vendeur, bref, il n’y a pas de règle.

Mais voici des chiffres qui vont intéresseront, les chiffres des différentes négociations immobilières lors de notre propre expérience au cours des quinze derniers mois. Je vous les livre dans l’ordre chronologique :

Montant initial demandé par le vendeur en milliers d’euros	380	375	500	250	250	400	180	260
Montant que nous avons proposé en milliers d’euros	250250	250	210	180	250	130	200
Baisse en %	34,2%	33,3%	50%	16%	28%	37,5%	27,8%	23%
Transaction conclue OK/NOK	NOK	NOK	NOK	NOK	NOK	NOK	NOK	NOK

Montant initial demandé par le vendeur en milliers d’euros	295	295	230	350 puis 330
Montant que nous avons proposé en milliers d’euros	210	250	230	260
Baisse en %	28,8%	15,2%	0%	21,2%
Transaction conclue OK/NOK	NOK	NOK	NOK	OK

Nous avons prospecté un secteur assez large dans une limite de 45min de voiture de Lyon (notre ville de naissance). Nous avons fait des propositions pour tout type de bien : ferme à rénover en piteux état, ferme rénovée, villa avec petit terrain qui nécessite de gros travaux de remise au goût du jour, moulin rénové, immeuble avec tout petit terrain à rénover, villa sans travaux avec du terrain mais loin des commodités, bref toute sorte de maison, hors appartements. Le point commun était néanmoins la place dont nous disposions : de quoi loger une famille de quatre, dont les deux parents travaillent en indépendants à la maison, avec de quoi mettre un portique, une piscine pour les enfants, un barbecue et un salon de jardin (nous ne voulions pas un appartement en ville).

Vous voyez aux chiffres ci-dessus que des baisses faibles ne nous ont pas forcément permis d’acquérir rapidement un bien : en effet, lorsqu’un bien immobilier est presque à son prix, il part vite et la concurrence est là, prête à faire feu !…

Pour le bien que nous avons remporté, la baisse est assez importante mais a été possible parce que les vendeurs voulaient aller vite rejoindre leur fille et leurs petits enfants, ils voulaient tourner la page. Notre agent immobilier a aussi été géniale : merci Michèle !…

Nous avons rencontré des refus de personnes qui ont préféré mettre leur bien en location, ou qui ont purement abandonné leur projet de vente. Nous avons aussi rencontré la concurrence de voisins des vendeurs qui ont saisi l’opportunité d’un bon prix après connaissance de nos offres.

En conclusion, je dirais qu’il n’est pas aisé d’obtenir de fortes baisses et que les situations qui permettent ces remises sont les mêmes en temps de crise et temps normal…

Immobilier : arrivée des maisons bon marché

Publié le 3 février 2010 par Sandrine

Immobilier : arrivée des maisons bon marché
Maisons à 15euros par jour, mobil home, maisons en bois, les maisons bon marché arrivent : de bonnes qualité ou vite faites vite posées, conçues pour durer ou jetables, comment faire le point sur ces biens qui vont bouleverser la donne de l’immobilier ? Lire la suite →

Immobilier : attention aux maisons bricolées

Publié le 29 janvier 2010 par Sandrine

IMMOBILIER : ATTENTION AUX MAISONS BRICOLEES
Il est un domaine où les propriétaires se sont lancés dans les travaux sans vraiment être des spécialistes : l’immobilier.
En effet, depuis quelques décennies, nous avons vu fleurir des magasins de bricolage, Castorama, Leroy Merlin, Bricomarché, Tridome, … Ces temples du bricolage ont permis à une tranche très importante de la population d’acquérir des biens immobiliers pas forcément en très bon état, voire pas fini (des maisons neuves sans les finitions, donc moins chères) tout en leur permettant de les rénover avec les moyens du bord. Lire la suite →

Marché immobilier au rythme des saisons

Publié le 28 janvier 2010 par Sandrine

MARCHE IMMOBILIER AU RYTHME DES SAISONS
Les variations du marché immobilier avec les saisons sont des données sur lesquelles les agents immobiliers s’accordent.
En effet, des régions chaudes aux territoires froids, nous avons eu la même remarque qui ressortait de la bouche de nombreux agents immobiliers : le cycle des saisons influe de façon périodique et régulière sur les ventes immobilières. Analysons ensemble ces modulations saisonnières reproductibles chaque année. Lire la suite →

Valoriser un bien immobilier : l’emplacement, l’existant, les travaux, le revenu locatif potentiel

Publié le 26 janvier 2010 par Sandrine

VALORISER UN BIEN IMMOBILIER : L’EMPLACEMENT, L’EXISTANT, LES TRAVAUX, LE REVENU LOCATIF POTENTIEL

Avant de passer à l’acte d’achat, vous devez être certain de la valeur vraie du bien immobilier que vous avez visité. En observant de façon précise les autres biens du marché, en parlant des prix payés dans votre entourage, vous vous ferez une première idée que je vous propose d’affiner avec les critères suivants :

la localisation d’un bien immobilier

Un bien a tout d’abord sa valeur dans sa localisation : on peut améliorer un bien par des travaux, par contre on ne peut pas le mettre sur le toit de sa voiture pour l’installer à l’endroit de ses rêves. Donc, choisissez d’abord l’emplacement du bien immobilier convoité. Une amie qui travaille dans une banque au service des accords de crédits immobiliers m’avait un jour dit : « pour un bien immobilier, il y a trois critères de valorisation : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement ». Je n’irais pas jusque là, mais gardons une oreille ouverte à ses conseils.

existant et travaux

En effet, la valeur d’un bien est aussi dans la qualité de sa construction, son terrain et aussi les aménagements existants. En effet, si votre maison nécessite de suite des travaux, cela vient en moins de sa valeur. Et mon amie banquière vous dirait à ce sujet « d’une façon générale, seuls 20% des travaux peuvent être revendus ». Donc autant penser de suite aux travaux d’amélioration et de remise à niveau, les estimer au plus juste pour connaître le prix réel que vous pouvez mettre dans le bien immobilier convoité.
J’aurais un conseil à vous donner à ce sujet : ne faites pas des travaux non valorisables (justement les 80% de travaux que mon amie banquière estime valoir zéro). En effet, nous avons visité grand nombre de maisons dans lesquelles les anciens propriétaires avaient fait des travaux hors de prix, pour un rendu certes beau (selon le goûts de chacun), mais sans possibilité de les revendre. Ainsi, ces vendeurs repartent la mort dans l’âme en encaissant un chèque de vente qui ne couvre qu’à peine plus que leur achat initial. Donc s’il y a des travaux, baissez les prix en conséquence, et ne réalisez que des travaux valorisables à la revente.
En effet, si le bien que vous achetez n’est pas la maison dans laquelle vous êtes certains de finir votre vie (il faut y passer un certain temps pour en être certain), alors allez y doucement. Toute maison se vend en moyenne tous les sept ans. Donc, si cela n’est pas la maison de famille de vos rêves, celle que vous garderez pour accueillir vos enfants et petits enfants, celle que vous léguerez à vos enfants en sachant qu’ils feront tout pour la conserver à leur tour : bref, si cela n’est pas LA maison de famille définitive, ne faites que des travaux d’entretien, de mise à niveau, de mise au norme et d’économie d’énergie, les travaux qu’attendront les futurs acquéreurs de votre demeure.

le revenu locatif potentiel

Gardez aussi toujours à l’esprit que le montant global de votre investissement doit être en rapport avec le revenu locatif potentiel, comme je l’ai expliqué dans mon billet sur les revenus financiers locatifs.

Marge de négociation immobilière : différente selon le type de vendeur

Publié le 22 janvier 2010 par Sandrine

A CHAQUE VENDEUR DE BIEN IMMOBILIER SA MARGE DE NEGOCIATION POSSIBLE
Il existe, vous l’avez constaté si vous recherchez un bien, différents profils de vendeurs. Selon chacun, vous n’aurez pas les mêmes possibilités de négociation. Analysons tous les cas. Lire la suite →