3 Principes à respecter, sous peine de faire n’importe quoi, pour gagner (vraiment) de l’Argent grâce à l’immobilier :
-1- choix placement sans souci ou travail
-2- l’anomalie de marché
-3- perdre l’affaire…
… en détails en vidéo.
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Est-ce que faire de l’immobilier ça veut dire gérer les « chiotes bouchés » et autres petits « plaisirs« ?… Lire la suite
Nous avons eu (très) récemment une discussion avec un couple fortuné.
Il y a de cela un an environ, ils étaient souriants, toujours disponibles pour toutes les sorties imaginables, et très dépensiers. Ils pouvaient tout se permettre parce qu’ils avaient beaucoup, beaucoup d’argent.
Ça c’était il y a un an.
La dernière fois que nous les avons vus, il y a de cela quelques semaines, ils n’étaient plus les mêmes personnes : Lire la suite
Chaque fois que nous discutons de liberté financière avec quelques nouveaux contacts, nous savons qu’il y en a au moins un qui va nous dire qu’il ne peut pas investir parce qu’il n’a pas d’argent.
Nous l’avons vu tellement de fois que nous pouvons terminer les phrases avant qu’elles ne soient prononcées.
Si vous pensez être dans cette situation, cela mérite une petite mise au point. Lire la suite
ENVIRONNEMENT : COMMENT SE DEBARRASSER DE L’AMIANTE
L’amiante est un produit aujourd’hui reconnu comme nocif pour la santé. Sujet de diagnostics et de retraitements, l’amiante fait peur. Comment un particulier peut-il se débarrasser de l’amiante présent dans sa maison ? Explications sur Terre-nouvelle.fr. Lire la suite
IMMOBILIER : MODELE DE CALCUL DE LA RENTABILITE D’UNE LOCATION IMMOBILIERE
Voici un modèle simple et pratique de calcul de rentabilité d’une location immobilière. Deux cas sont à distinguer, lorsque vous louez à un professionnel et lorsque vous louez à un particulier, nous parlerons des deux situations : Lire la suite
IMMOBILIER : LES DOCUMENTS NECESSAIRES LORS DE LA SIGNATURE D’UN BAIL DE LOCATION
Voici la liste des documents qu’il est judicieux de demander à un futur locataire lors de la signature d’un bail de location. Vous prendrez soin de valider les documents au moment de la signature du bail (et non après) :
– carte d’identité du locataire et de ses cautions
– cautions des parents ou autres, la caution doit être propriétaire foncier pour justifier de son aptitude à payer à la place du locataire (sinon caution abusive)
– copie du dernier avis d’impôts fonciers de la/les cautions
– copie des bulletins de salaire (ou des justificatifs de revenus) du locataire et de sa caution (le locataire doit avoir un revenu au moins trois fois supérieur au montant du loyer, sinon demander deux cautions qui soient propriétaires fonciers et qui aient un revenu trois fois supérieur au montant du loyer)
– justificatif de l’assurance du bien loué à compter de la date d’entrée dans les murs
– page de cautionnement écrite à la main sous vos yeux par la ou les cautions
– dépôt de garantie sous forme de chèque signé le jour de la signature du bail (une échéance de loyer pour un particulier, deux échéances de loyer pour un professionnel)
– établissement de l’état des lieux au moment de l’entrée en jouissance du bien, signé par les parties présentes (en deux exemplaires : pour le gestionnaire du bien et pour le locataire)
– dans le cadre d’un locataire professionnel : document justifiant de son numéro siret (qui doit figurer dans le bail), business plan ou bilan et compte de résultat.
Un bon bailleur prend toutes ces précautions pour minimiser les risques d’impayé. Mais il n’est pas interdit de croiser les doigts en plus !…
NB : je vous annonce la création du blog être-rentier.fr dans lequel vous trouverez dorénavant tous les articles de Terre nouvelle concernant les finances, l’immobilier, la carrière, la gestion.
>> A LIRE AUSSI
– achat immobilier : valeur vraie, négociation, notre expérience
– immobilier en France : les prix multipliés par 4 en vingt ans
– immobilier : valeur vraie des logements
– crédits immobiliers : allongement de la durée des crédits pour accélérer l’augmentation du prix des biens immobiliers
– immobilier : une valeur refuge
– l’immobilier valorisé en tant que placement financier locatif
– acheter un bien immobilier entre particuliers ou via une agence ?
– à chaque vendeur de bien immobilier sa marge de négociation possible
– valoriser un bien : l’emplacement, l’existant, les travaux, le revenu locatif potentiel
– marché de l’immobilier au rythme des saisons
– immobilier : attention aux maisons bricolées
– immobilier : arrivée des maisons bon marché
– la marge de négociation vis à vis des vendeurs : notre expérience.
– combien d’offres pour aboutir à un achat immobilier : notre expérience
– immobilier : fixer le prix de vente d’un bien immobilier
– la maison idéale
– coût d’un déménagement
– immobilier : vente aux enchères immobilières
– immobilier : faire construire ou acheter dans l’ancien
– immobilier : le home staging
– immobilier : modèle de calcul de rentabilité d’une location immobilière.
IMMOBILIER : LE HOME STAGING
Le Home Staging fait fureur dans grand nombre de pays, avec son cortège de conseils pour valoriser et mieux vendre les biens immobiliers.
home staging
Le but du Home Staging n’est pas de faire fondre les économies des vendeurs afin de leur permettre de mieux vendre leur bien : le bénéfice financier de la vente immobilière en serait fortement amoindri. Non. Le but est de mettre en avant les points forts d’un appartement, d’un balcon, d’une maison et son jardin, tout en dépersonnalisant le bien.
Il est en effet toujours désagréable de s’immiscer dans l’intimité des vendeurs lorsque l’on est futurs acquéreurs. Le plus difficile à vivre est lorsque le vendeur vous colle aux basquettes en ressassant des « cette maison est vraiment superbe », alors que des milliers de chiens en faïence ornent des étagères poussiéreuses sur un fond de tapisserie à hurler, que des monceaux de poubelles trônent dans l’entrée, que la cuisine empeste le poisson, le graillon tout en affichant un air désuet peu engageant, que le salon est tant encombré que vous désespérez de pouvoir accéder à la porte fenêtre pour visiter le jardin ou le balcon et que, enfin, le petit coin de nature dont vous rêviez s’avère être une mini déchetterie. Bref, vous aurez compris que des améliorations de base peuvent être apportées et doivent l’être si vous voulez vendre au mieux et vite.
Nous avons visité grands nombres de biens proches de la description ci-dessus, le plus terrible m’avait fait faire des cauchemars : c’était l’ancienne maison d’une vieille mamie fermière alors en maison de retraite et que ses sept enfants souhaitaient vendre vite pour payer les frais médicaux. Le tableau était à pleurer : la mamie avait perdu la tête depuis déjà plusieurs années et elle ne jetait plus aucun emballage ni morceaux de papier, ni tissus, ni boîte de conserve. Imaginez le tableau : une magnifique ferme des monts du lyonnais, ferme fortifiée en pierre avec cour intérieure, des dépendances permettant tous les aménagements imaginables, mais remplis de l’improbable amoncellement des suites de la société de consommation vue par une mamie en fin de vie. Bilan : le prix fondait de mois en mois et même nous, avec mon mari, qui avons une grande imagination et une bonne capacité à visualiser notre installation dans un bien, nos avons fui : il aurait fallu des semaines et un nombre incommensurable de bennes pour vider tout ça, sans compter les puces !…
Un autre cas, extrême lui aussi, est celui d’un monsieur de soixante ans, ayant hérité de la petite villa de sa maman décédée, mais qui, lui, a pris les choses à l’inverse : il a tout vidé. Pendant plusieurs semaines, je l’ai vu remplir des bennes et brûler des tas d’objets et cartons. Il a peint en blanc les murs, retirer les vieilles moquettes et les vieux appareils électroménager. L’aspect intérieur était certes celui d’une villa datant un peu, mais le tout permettait à l’acquéreur potentiel de s’imaginer facilement chez lui, avec son canapé, là dans le coin et ici la cuisine intégrée rêvée de sa femme qu’ils avaient vu chez Ikea et là bas le petit coin pour faire un barbecue l’été (même si le barbecue n’y était pas). Bilan : ce monsieur avisé (et qui s’est remonté les manches) a vendu son bien immobilier vite et plutôt au dessus du prix du marché !…
Propreté, aspect net et dépouillé, diminution du nombre de meuble et chasse aux bibelots, diminution aussi des photos personnelles, chasse aux mauvaises odeurs et peinture blanche ou ton pâle et neutre à chaque étage, voilà les atouts à utiliser.
Bien sûr, vos acquéreurs vont y mettre leurs bibelots, leur bazar et leur peinture criarde vert pomme sur le mur du fond de la cuisine : mais ce sera leur ‘chez eux’ et ils auront préalablement d’autant plus de facilité à s’imaginer dans leur cocon si vous leur présentez un endroit engageant et « à prendre ».
Que vous ayez des connaissances solides en marketing et décoration, que vous soyez décorateur d’intérieur aux réalisations esthétiques reconnues ou même fort pour aider vos proches à relooker leur intérieur ou leur jardin, vous pouvez suivre un court stage, vous acheter quelques livres et acquérir le statut de Home Stager professionnel (il n’y a pas de titre à proprement parlé de Home Stager à ce jour).
N’oubliez pas : ne ruinez pas vos clients et laissez la simplicité et la clarté guider vos choix.
Pour rassurer vos clients, vous pouvez par exemple être rémunéré non au forfait mais proportionnellement au montant de la vente immobilière (à condition de s’entendre sur les prix de vente de façon à avoir une mise en vente cohérente avec les prix du marché et non mirobolante), avec un taux de commission dégressif avec le délai de vente du bien immobilier (les clients adorent les prestataires qui prennent des risques avec eux). Les belles ventes immobilières de vos clients seront vos plus belles réalisations, votre meilleure publicité et votre plus gratifiant revenu.
Le Home Staging est en fait un amalgame de bon sens : propreté, netteté et clarté. A vous les belles ventes immobilières.
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IMMOBILIER : FAIRE CONSTRUIRE OU ACHETER DANS L’ANCIEN
faire construire ou acheter un bien immobilier ancien
Construire une maison neuve doit être l’occasion de choisir une maison en accord avec ses goûts, ses principes et sa façon de vivre : nombre de pièces qui vont bien, mode de chauffage et isolation de qualité, bilan énergétique neutre et matériaux bios, bref, une maison neuve doit être meilleure qu’une vieille maison. Nous avons consulté divers constructeurs de maisons en bois : en effet, nous voulions une maison en bois, le plus écologique possible et peu énergivore. Nous avons trouvé un constructeur de chalets en bois canadien qui propose des maisons de rêve à des prix à tomber par terre tant ils sont abordables : vous pouvez acheter une maison en kit pour moins de 50000euros avec du style et une surface supérieure à 150m². Nous nous sommes alors enthousiasmés et avons fait des plans sur la comète. Mais le constructeur nous a guidé vers un distributeur français, très peu sympathique, qui pratiquait des prix effarants : près de dix fois le prix d’achat au Canada. De plus, il semblerait que les maisons victoriennes, nos chères painted laidies, ne soient pas appréciées de partout et que donc il est difficile de trouver une commune qui valide ce genre de permis de construire.
Nous nous sommes alors dirigés vers une maison française à bilan énergétique nul : une maison du bons sens de chez maison phénix. Pour une villa de 160m², très agréable dans son découpage, avec 50m² de garage, sur un terrain de 800m² dans les monts du lyonnais, il fallait compter 325000euros. Mais en allant plus loin dans l’étude, nous avons réalisé quelques points noirs du projet : pas de portail, aucune végétation ni allées (de la terre battue infâme pas même mise à niveau) et encore moins d’arbres, de fruitiers ou de haie, pas de clôture, pas de terrasse au propre, pas de piscine, pas de portique, pas d’allée pour accéder au garage ni de zone de parking nette et délimitée, pas de potager, pas de système de récupération de l’eau de pluie, pas de store ni d’alarme… Bref, beaucoup d’aménagements demeurent à faire et la maison n’en est, à 325.000.euros, qu’à une première étape en devenir. Le budget pour acquérir tout ce qui manque est, vous l’aurez compris, énorme et certains professionnels nous ont soufflé le chiffre de plus de 50.000.euros.
On comprend mieux pourquoi, dans les zones récentes pavillonnaires (même celles de cinq ans d’âge), on retrouve des maisons sans abords, sans arbres, avec de la terre battue pour accéder à la maison et parfois même sans clôture ou tout juste un grillage branlant mais pas de portail.
Je dirais donc : attention à la construction neuve de villa. C’est un projet beau et enthousiasmant qui peut se révéler un succès si l’on a du temps. Les spécialistes de l’immobilier vous diront qu’en général une maison n’acquiert tout son caractère et s’insère dans son environnement que cinq années après sa construction, à condition que ses propriétaires soient attentifs aux soins et embellissements apportés.
Notez que nous avons déjà fait construire un assez gros projet immobilier d’entreprise : le bilan est là aussi qu’il faut avoir du temps, du temps pour attendre que les travaux s’achèvent, avec tous les aléas en terme de météo et autres délais ou erreurs de construction, du temps pour que les végétaux poussent et que l’immeuble soit véritablement fonctionnel.
Par contre et tous nos amis ayant franchi ce pas sont d’accord, l’achat d’un appartement dans un programme neuf est gage à l’inverse de maîtrise des budgets : dans la mesure où vous connaissez avec précision le niveau de finition de votre bien (sol, murs, portes, salle de bain et cuisine), le budget est connu et fixé et surtout les travaux ultérieurs de rénovation sont réduits à quasi néant (modulo les entretiens standards obligatoires).
Nous avons acquis déjà plusieurs biens immobiliers anciens à rénover ou en bon état et voici le bilan de notre expérience.
Acheter un bien immobilier ancien doit forcément être moins cher que d’acquérir un bien neuf. En effet, les rénovations sont forcément onéreuses et doivent être prises en compte. Hormis le cas des biens de caractères qui sont courus et rares, les biens immobiliers anciens doivent être plus abordables financièrement.
Par contre, grand nombre d’acquéreurs s’épuisent dans la rénovation de leur bien : ils ont acquis un bien trop cher pour eux et cherchent vainement à faire eux-mêmes des réparations pour lesquelles ils n’ont ni les connaissances techniques ni les moyens financiers. Le bilan est terrible : les maisons sont revendues à la hâte après plusieurs années de labeur éreintant et ne ressemblent souvent plus à rien. Le bien est alors non valorisé mais dévalorisé. Attention en tant qu’acquéreur à ce que j’appellerais la bricole, car les surprises peuvent être grandes (nous avons visité des biens pour lesquels les sections de poutre des planchers étaient affreusement sous dimensionnées, dans lesquelles la plomberie était mal faite à faire peur, dans lesquelles le carrelage était posé à la façon d’un dos de vieille tortue pleine de rhumatismes).
Un bien immobilier ancien a part contre, si vous le choisissez bien, l’avantage d’avoir déjà beaucoup des équipements manquants à un bien immobilier neuf. Valider la qualité de ces aménagements (végétaux, cuisine, salle de bain, abords) et leur adéquation avec vos goûts ou sinon calculer le coût d’une remise à niveau, voilà la bonne démarche.
Sachez qu’une maison au terrain clôturé et aux végétaux déjà bien enracinés a beaucoup plus de valeur qu’une maison au terrain ouvert et nu. De même, un appartement équipé d’une cuisine qui vous plait et d’une salle de bain au goût du jour, d’un store et d’une alarme a plus de valeur qu’un appartement vide et vierge.
Choix, estimation des aménagements et travaux éventuels, ainsi que validation précise de vos goûts et préférences, voici les principales clefs d’une acquisition immobilière réussie.
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IMMOBILIER : VENTE AUX ENCHERES IMMOBILIERES
Les ventes aux enchères immobilières attirent un public de plus en plus nombreux : prix très en dessous du marché, rapidité des transactions, les acquéreurs potentiels se laissent tenter.
Il faut moduler cet attrait pour les ventes aux enchères immobilières, notamment dans le cas des ventes de résidences de particuliers. Analysons ensemble les détails d’une telle procédure :
– des professionnels sillonnent bien souvent les ventes et remportent les biens à bas prix ;
– il faut payer un avocat (300euros de frais de départ pour se faire représenter sans possibilité de récupérer la somme même si vous n’avez rien obtenu en fin de vente) ;
– les procédures d’expulsion des anciens propriétaires peuvent être longues et onéreuses : un huissier me racontait les difficultés à expulser un ancien propriétaire qui avait fait de mauvaises affaires et avait vu sa résidence principale vendue au enchères. Après deux ans de procédures coûteuses pour les acquéreurs (environ 30.000euros), ils ont fait intervenir la police et le pauvre expulsé a été menotté puis sorti manu militari de son ancien logement, les frais de déménagement de ses affaires étant bien entendu à la charge de celui qui expulse, en clair l’acquéreur du bien. Mais à peine un jour après avoir été expulsé, l’ancien occupant est revenu : le cauchemar pour les acquéreurs qui avait accumulé les frais et n’avaient pas pu habiter leur bien pendant plus de deux ans (s’il y a des enfants, les délais d’expulsion peuvent être longs, très longs)
– à l’origine, les procédures pour mettre en vente la résidence principale d’une famille sont contraignantes et longues : un huissier met deux ans pour aboutir à la conclusion qu’aucune solution amiable alternative ne peut être envisagée et propose donc la saisie de la maison et sa mise en vente aux enchères : le bien est alors proposé à la vente par un commissaire priseur qui fixe le prix de vente aux niveau des dettes des occupants (plus frais annexes) puis fixe une date et une heure pendant laquelle le bien immobilier peut être visité, guidé par l’huissier. Nous avons fait l’expérience d’une vente pour laquelle le nom des propriétaires n’apparaissait nul part pour compliquer la visite des lieux, ensuite, la maison était occupée par toute la famille, sans aucune contrariété ni urgence à partir. Le jour de la vente, le bien a tout simplement été retiré des enchères pour cause de vis de procédures : un point précis n’avait pas été respecté par l’huissier qui devait repartir pour deux longues années de procédures afin de remettre le bien en vente, ce qui laissait le temps à la famille de trouver une solution ou bien de déménager vers un soleil plus beau. Pour les acquéreurs potentiels qui avait prix un avocat pour les représenter : les frais de base étaient perdus !…
Bref, il n’est pas réjouissant d’entrer dans ce genre de conflit ni de participer au malheur de personnes qui ont déjà beaucoup de problèmes.
Il existe néanmoins des cas de ventes aux enchères de biens immobiliers parfaitement claires et régulières et dans lesquelles vous n’aurez pas une famille à mettre à la rue : les ventes aux enchères immobilières suite à héritage (d’un commun accord entre les héritiers ou au contraire lorsque le notaire n’arrive pas à trouver une attente entre les différents légataires), les ventes aux enchères de locaux professionnels pour lesquels vous pouvez faire de bonnes affaires si de grands professionnels de l’immobilier ne vous font pas concurrence.
Frais, procédure, conditions morales, pesez tous les paramètres avant de vous lancez dans cette aventure qu’est une vente aux enchères immobilières.
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