Immobilier : modèle de calcul de la rentabilité d’une location immobilière

IMMOBILIER : MODELE DE CALCUL DE LA RENTABILITE D’UNE LOCATION IMMOBILIERE
Voici un modèle simple et pratique de calcul de rentabilité d’une location immobilière. Deux cas sont à distinguer, lorsque vous louez à un professionnel et lorsque vous louez à un particulier, nous parlerons des deux situations :

TVA ou Contribution sur les revenus locatifs

La première des distinctions entre local commercial et appartement de particulier est la taxe de base reposant sur le loyer.
Si c’est un local professionnel commercial, il est soumis à la TVA que vous facturez à votre locataire et reversez à l’Etat lors de vos déclarations de TVA.
Si c’est un logement de particulier ou un local professionnel non commercial, vous devrez reverser la taxe de contribution sur les revenus locatifs (2,5% dernière valeur connue).

Taux d’occupation

Votre revenu foncier réel estimé est de 12* loyer mensuel HT *taux d’occupation moyen observé annuel. Ce taux d’occupation d’un bien immobilier tient compte du changement de locataire et du temps de battement entre deux locataires. Il ne prend pas en compte les risques d’impayé, difficile à prévoir.
Les banques utilisent un taux d’occupation immobilière de 80% pour leurs estimations. Votre connaissance du secteur géographique vous permettra peut-être d’affiner cette valeur.

Travaux et impôts fonciers à votre charge

Dans le cas d’une location à un particulier, vous aurez à votre charge les travaux éventuels ainsi que l’impôt foncier du bien (12% de la valeur locative annuelle au maximum).
Quelques centaines d’euros de travaux annuels pour un bien en bon état semble être une valeur acceptable (pour un seul logement).
Notez que dans le cadre d’un bail commercial il est judicieux de prévoir que les travaux et les impôts fonciers soient à la charge du locataire.

Assurance propriétaire non exploitant

En tant que propriétaire des murs, vous devez souscrire une assurance. Pour information, un local de 50m² loué 530euros par mois a une assurance propriétaire non exploitant annuelle de 50euros environ.

Assurance loyer impayé

Je n’utilise personnellement pas cette assurance, mais pour ceux qui dormiraient mieux avec cette couverture, il faut compter environ 3 à 4% du montant du loyer et charges annuels.

Frais de gestion immobilière d’une agence

Si vous décidez de ne pas gérer vous même votre bien locatif (bail, signature des cautions, récolte des documents nécessaires avant location, états des lieux, établissement des factures et recouvrement des créances, échanges téléphoniques ou par courrier pour d’éventuels travaux,…), vous devrez faire appel à une agence. Les frais de gestion se situent entre 5 et 7%HT, les prix peuvent varier si l’agence facture des frais de bail supplémentaires à vos locataires, des frais d’état des lieux à votre charge, bref selon la répartition des différents services proposés.

Impôts fonciers et CSG

Nous partirons du principe que votre part de revenus fonciers vient en supplément de votre revenu actuel. Votre revenu foncier sera donc imposé au taux maximal de votre impôt sur le revenu. La base de revenu foncier soumise à l’impôt sur le revenu se compose de votre revenu foncier annuel minoré de votre assurance propriétaire, de l’impôt foncier s’il est à votre charge, de frais de gestion (20euro par local en 2010), ainsi que des charges d’intérêts si vous avez pris un crédit pour le bien immobilier en question.
Les frais de réparation, d’entretien et d’amélioration, ainsi que les charges récupérables non récupérées au départ du locataire peuvent aussi être déduites, ainsi que les indemnités d’éviction et les frais de relogement, sous certaines conditions.
Votre revenu foncier sera soumis à la CSG et autres prélèvements sociaux associés (nous noterons l’ensemble de ces prélèvements CSG pour simplifier).
NB : je ne parle des dispositif particulier type Besson ou Borloo ayant une imposition particulière.

Calcul de la rentabilité nette finale d’une location immobilière

Votre revenu net final est, dans le cas d’une location à un particulier, égal à :
Loyer annuel * taux d’occupation * (1-contribution sur les revenus locatifs) * (1-assurance loyer impayé) * (1-frais de gestion immobilière) – travaux – assurance propriétaire – impôts fonciers – impôts sur le revenu foncier

Votre revenu net final est, dans le cas d’un local commercial, égal à :
Loyer annuel H.T. * taux d’occupation * (1-assurance loyer impayé) * (1-frais de gestion immobilière) – assurance propriétaire – impôts sur le revenu foncier

exemple d’étude de rentabilité d’un placement immobilier

Pour connaître la rentabilité, comparer ce revenu net final indiqué plus à la valeur estimée du bien.
Prenons un exemple et analysons le.
Soit un bien de valeur estimée 100.000euros. Le revenu net final annuel est de 4000euros. La rentabilité est donc de 4%.
Pas mal, penserez vous, aux vues des faibles rentabilités du marché actuel.
Mais je tempèrerais cet enthousiasme par plusieurs critiques :
– ce placement n’est pas liquide. Il ne vous est pas possible de le vendre facilement et rapidement afin de récupérer votre argent comme vous le feriez pour un DAT (Dépôt à terme) pour lequel vous ne perdriez que douze mois au maximum d’intérêts en cas de rupture anticipé. Et pour un placement non liquide, 4% peut paraître peu.
– ce placement n’est pas sûr : vous pouvez avoir des dégradations, des mauvais payeurs, des travaux imprévus. Hors, pour un placement non sûr, 4% n’est pas suffisant.
– vous obtenez 4% certes, mais cela n’est pas sans travail si vous n’avez pas fait appel à une agence qui gère l’intégralité des échanges avec le locataires. Dans le cas d’un DAT par exemple, vous ne faites que signer le contrat initial et encaisser son remboursement et ses intérêts à date voulue.

A l’opposé, je présenterais ce placement comme quelque chose de très très rentable dans un cas précis :
– vous n’avez pas investi la totalité de la somme, elle n’est donc pas bloquée. Vous avez juste un léger apport -ou pas d’apport du tout- et le reste est financé par crédit.
– que les montants du crédit soient intégralement payés par les loyers ou que vous ayez une somme modique à ajouter chaque mois, vous êtes dans une configuration totalement différente et les 4% ne sont pas parlants.
En effet, dans cette configuration, vous créez un patrimoine familial à partir d’un prêt, donc d’une somme dont vous ne disposez pas. Vous créez une réelle richesse patrimoniale à partir de rien et le jour où le bien est totalement payé, vous obtenez le bien plus sa rentabilité comme bénéfice de l’opération.

Un dernier point de précision : les travaux.
En effet, si vous travaillez dans les métiers du bâtiment et que vous savez faire vous-même grands nombres de rénovations nécessaires lors de l’achat d’un bien ancien, le placement immobilier avec rénovation vous est tout désigné.
Par contre, si vous ne savez pas faire vous-même de rénovations, faites bien procéder à des devis avant toute acquisition. Vous pourriez vous rendre vite compte que des rénovations coutent bien plus que l’achat du bien d’occasion, alourdissant les mensualités de remboursement des crédits nécessaires à l’achat et à la rénovation, nécessitant de fait un complément financier de votre part, en plus du loyer du locataire, beaucoup trop important pour être intéressant (nous avons des amis qui mettent 800euros tous les mois de leur poche en plus du loyer de leur locataire, alourdissant dangereusement leurs frais fixes personnels). Tournez vous alors vers les biens déjà en état!.

NB : je vous annonce la création du blog être-rentier.fr dans lequel vous trouverez dorénavant tous les articles de Terre nouvelle concernant les finances, l’immobilier, la carrière, la gestion.

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