IMMOBILIER : FAIRE CONSTRUIRE OU ACHETER DANS L’ANCIEN
faire construire ou acheter un bien immobilier ancien
La réponse n’est pas aussi simple que l’on peut le penser et je tiens à vous faire partager nos études et réflexions.
- Achat d’une construction neuve : notre expérience
Construire une maison neuve doit être l’occasion de choisir une maison en accord avec ses goûts, ses principes et sa façon de vivre : nombre de pièces qui vont bien, mode de chauffage et isolation de qualité, bilan énergétique neutre et matériaux bios, bref, une maison neuve doit être meilleure qu’une vieille maison. Nous avons consulté divers constructeurs de maisons en bois : en effet, nous voulions une maison en bois, le plus écologique possible et peu énergivore. Nous avons trouvé un constructeur de chalets en bois canadien qui propose des maisons de rêve à des prix à tomber par terre tant ils sont abordables : vous pouvez acheter une maison en kit pour moins de 50000euros avec du style et une surface supérieure à 150m². Nous nous sommes alors enthousiasmés et avons fait des plans sur la comète. Mais le constructeur nous a guidé vers un distributeur français, très peu sympathique, qui pratiquait des prix effarants : près de dix fois le prix d’achat au Canada. De plus, il semblerait que les maisons victoriennes, nos chères painted laidies, ne soient pas appréciées de partout et que donc il est difficile de trouver une commune qui valide ce genre de permis de construire.
Nous nous sommes alors dirigés vers une maison française à bilan énergétique nul : une maison du bons sens de chez maison phénix. Pour une villa de 160m², très agréable dans son découpage, avec 50m² de garage, sur un terrain de 800m² dans les monts du lyonnais, il fallait compter 325000euros. Mais en allant plus loin dans l’étude, nous avons réalisé quelques points noirs du projet : pas de portail, aucune végétation ni allées (de la terre battue infâme pas même mise à niveau) et encore moins d’arbres, de fruitiers ou de haie, pas de clôture, pas de terrasse au propre, pas de piscine, pas de portique, pas d’allée pour accéder au garage ni de zone de parking nette et délimitée, pas de potager, pas de système de récupération de l’eau de pluie, pas de store ni d’alarme… Bref, beaucoup d’aménagements demeurent à faire et la maison n’en est, à 325.000.euros, qu’à une première étape en devenir. Le budget pour acquérir tout ce qui manque est, vous l’aurez compris, énorme et certains professionnels nous ont soufflé le chiffre de plus de 50.000.euros.
On comprend mieux pourquoi, dans les zones récentes pavillonnaires (même celles de cinq ans d’âge), on retrouve des maisons sans abords, sans arbres, avec de la terre battue pour accéder à la maison et parfois même sans clôture ou tout juste un grillage branlant mais pas de portail.
Je dirais donc : attention à la construction neuve de villa. C’est un projet beau et enthousiasmant qui peut se révéler un succès si l’on a du temps. Les spécialistes de l’immobilier vous diront qu’en général une maison n’acquiert tout son caractère et s’insère dans son environnement que cinq années après sa construction, à condition que ses propriétaires soient attentifs aux soins et embellissements apportés.
Notez que nous avons déjà fait construire un assez gros projet immobilier d’entreprise : le bilan est là aussi qu’il faut avoir du temps, du temps pour attendre que les travaux s’achèvent, avec tous les aléas en terme de météo et autres délais ou erreurs de construction, du temps pour que les végétaux poussent et que l’immeuble soit véritablement fonctionnel.
Par contre et tous nos amis ayant franchi ce pas sont d’accord, l’achat d’un appartement dans un programme neuf est gage à l’inverse de maîtrise des budgets : dans la mesure où vous connaissez avec précision le niveau de finition de votre bien (sol, murs, portes, salle de bain et cuisine), le budget est connu et fixé et surtout les travaux ultérieurs de rénovation sont réduits à quasi néant (modulo les entretiens standards obligatoires).
- Achat d’un bien immobilier ancien : nos expériences
Nous avons acquis déjà plusieurs biens immobiliers anciens à rénover ou en bon état et voici le bilan de notre expérience.
Acheter un bien immobilier ancien doit forcément être moins cher que d’acquérir un bien neuf. En effet, les rénovations sont forcément onéreuses et doivent être prises en compte. Hormis le cas des biens de caractères qui sont courus et rares, les biens immobiliers anciens doivent être plus abordables financièrement.
Par contre, grand nombre d’acquéreurs s’épuisent dans la rénovation de leur bien : ils ont acquis un bien trop cher pour eux et cherchent vainement à faire eux-mêmes des réparations pour lesquelles ils n’ont ni les connaissances techniques ni les moyens financiers. Le bilan est terrible : les maisons sont revendues à la hâte après plusieurs années de labeur éreintant et ne ressemblent souvent plus à rien. Le bien est alors non valorisé mais dévalorisé. Attention en tant qu’acquéreur à ce que j’appellerais la bricole, car les surprises peuvent être grandes (nous avons visité des biens pour lesquels les sections de poutre des planchers étaient affreusement sous dimensionnées, dans lesquelles la plomberie était mal faite à faire peur, dans lesquelles le carrelage était posé à la façon d’un dos de vieille tortue pleine de rhumatismes).
Un bien immobilier ancien a part contre, si vous le choisissez bien, l’avantage d’avoir déjà beaucoup des équipements manquants à un bien immobilier neuf. Valider la qualité de ces aménagements (végétaux, cuisine, salle de bain, abords) et leur adéquation avec vos goûts ou sinon calculer le coût d’une remise à niveau, voilà la bonne démarche.
Sachez qu’une maison au terrain clôturé et aux végétaux déjà bien enracinés a beaucoup plus de valeur qu’une maison au terrain ouvert et nu. De même, un appartement équipé d’une cuisine qui vous plait et d’une salle de bain au goût du jour, d’un store et d’une alarme a plus de valeur qu’un appartement vide et vierge.
Choix, estimation des aménagements et travaux éventuels, ainsi que validation précise de vos goûts et préférences, voici les principales clefs d’une acquisition immobilière réussie.
NB : je vous annonce la création du blog être-rentier.fr dans lequel vous trouverez dorénavant tous les articles de Terre nouvelle concernant les finances, l’immobilier, la carrière, la gestion.
>> A LIRE AUSSI
– achat immobilier : valeur vraie, négociation, notre expérience
– immobilier en France : les prix multipliés par 4 en vingt ans
– immobilier : valeur vraie des logements
– crédits immobiliers : allongement de la durée des crédits pour accélérer l’augmentation du prix des biens immobiliers
– immobilier : une valeur refuge
– l’immobilier valorisé en tant que placement financier locatif
– acheter un bien immobilier entre particuliers ou via une agence ?
– à chaque vendeur de bien immobilier sa marge de négociation possible
– valoriser un bien : l’emplacement, l’existant, les travaux, le revenu locatif potentiel
– marché de l’immobilier au rythme des saisons
– immobilier : attention aux maisons bricolées
– immobilier : arrivée des maisons bon marché
– la marge de négociation vis à vis des vendeurs : notre expérience.
– combien d’offres pour aboutir à un achat immobilier : notre expérience
– immobilier : fixer le prix de vente d’un bien immobilier
– la maison idéale
– coût d’un déménagement
– immobilier : vente aux enchères immobilières
– home staging
– immobilier : les documents nécessaires lors de la signature d’un bail de location
– immobilier : modèle de calcul de rentabilité d’une location immobilière.