Immobilier : fixer le prix de vente d’un bien immobilier

IMMOBILIER : FIXER LE PRIX DE VENTE D’UN BIEN IMMOBILIER
Vendre un bien immobilier dans de bonnes conditions nécessite de le vendre au bon prix dans un délai court. Il est donc nécessaire au moment de la mise en vente de se poser la question du prix. D’une façon générale, nous avons tendance à surévaluer nos biens immobiliers : comment ne pas tomber dans ce piège qui bloque les transactions?…
Dans l’hypothèse initiale d’un marché fluide, plusieurs critères doivent être pris en considération pour mettre en vente un bien immobilier dans de bonnes conditions et fixer au plus juste son prix :

• critères standards

Bien évidemment, surface, nombre de chambres, aménagements existants, décoration au goût du jour, isolation, mode de chauffage (voir l’article concernant la valorisation des biens immobiliers) doivent être prix en considération. Mais ces éléments ne sont en aucun cas des chiffres faciles à additionner pour trouver une valeur vraie à afficher dans une annonce de vente de bien immobilier.

• coût de revient

En toute rigueur, si le prix d’achat initial était raisonnable, que les travaux étaient bien gérés financièrement (c’est à dire sans superflus ni surcoût injustifié dû à des aménagements luxueux non valorisables) et que le marché immobilier n’était pas à la baisse entre le moment d’achat et le moment de revente, alors le coût de revient de votre bien est proche du prix de mise en vente. A cela, il convient de retirer le prix des travaux d’entretien et de remise aux normes (non vendables), les frais de notaire et d’agence immobilière éventuels. Attention : la super cuisine à 40.000 euros, la salle de bain de folie avec douche à jets, pâte de verre et robinetterie plaquée or ne sont pas des équipements réellement revendables (même s’ils donnent de la valeur au bien immobilier, les goûts de chacun peuvent varier), donc ils ne peuvent être insérés que pour une petite fraction du coût de revient dans le prix de vente : je vous ai déjà parlé de mon amie banquière qui explique que « seuls 20% des travaux sont valorisables », gardons son conseil en tête.

• emplacement

Outre le prix standard au mètre carré de votre secteur, il est important de noter la valeur moyenne des biens de même qualité et de même surface vendus autour de vous. Ils seront avant tout significatif d’une chose : le prix maximum que les clients cibles sont prêts et aptes à mettre dans leur achat immobilier. Les agents immobiliers, à condition que vous puissiez faire confiance à vos interlocuteurs, vous informeront des attentes et des capacités financières de vos cibles : un bien situé plutôt près du centre et des écoles pour 250.000 euros, ou alors une maison avec une grande surface de terrain et une piscine pour 400.000 euros, ou alors un appartement avec cachet, rénové et avec ascenseur pour 200.000 euros, bref, vous serez au fait des éléments clés des ventes réussies. De même, les agents immobiliers fiables vous renseigneront sur le budget maximum des foyers du secteur : inutile de vouloir vendre un bien 500.000 euros dans un secteur où la vente moyenne se situe aux alentours des 220.000 euros. Par contre, dans le cas où vous auriez un bien atypique que vous voudriez valoriser au-dessus du marché, sachez que la vente sera longue et douloureuse (beaucoup de visites pour un bien de charme mais très peu d’acquéreurs si vous êtes bien au-dessus des prix moyens du marché, la vente peut prendre des années, mais alors les acquéreurs potentiels s’attendront à un effort important au niveau du prix de votre part).

• risques d’une mise en vente qui s’éternise

Un bien qui reste trop longtemps sur le marché peut soit inquiéter (« ce bien immobilier a-t-il un problème caché? », « on n’arrivera pas à le revendre alors!… »), soit donner envie de faire fondre le prix comme neige au soleil(« s’ils n’ont pas encore vendu, c’est que cela n’est pas du tout au prix ») et sans baisse importante de la part du vendeur, la vente sera bloquée. D’une façon générale, une vente qui s’éternise dévalorise le bien immobilier en question. Si vous vous acharnez sur un prix trop élevé, vous pouvez aussi laisser passer le client à 300.000 euros est ne pas trouver par la suite de client à plus de 250.000 euros : la douche peut alors être très froide!…

Sachez qu’un bien immobilier mis au bon prix se vend très vite (moins d’une semaine) car le bon budget allié au produit adéquat trouve forcément acquéreur dans un marché qui n’est pas à l’arrêt : fixer le bon prix et effectuer une vente rapide permet de tourner la page, d’entrer dans de nouveaux murs avec une charge financière moindre et de vivre serein avec en tête la sensation qu’une bonne chose est faite.

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